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Bail commercial

La consécration du caractère d’ordre public du droit de préférence du locataire commercial

Dans un arrêt du 28 juin 2018 [Cass. 3ème Civ. 28/06/2018 (17-14.605)], la 3ème Chambre civile s’est prononcée sur le caractère d’ordre public du droit de préférence du locataire commercial, institué par la loi Pinel du 18 juin 2014, en cas de vente du local commercial (art. L.145-46-1 du Code de commerce).

Pour mémoire, l’article L.145-46-1 du Code de commerce dispose que :
« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.(…) »

Cet article n’avait pas été inséré par le législateur au rang des articles d’ordre public figurant à l’article L.145-15 du Code de commerce

Droit de repentir

Le droit de repentir du bailleur ne peut être exercé par celui-ci que tant que le locataire n’a pas engagé, à la suite du congé qui lui a été délivré, un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l’exploitation du fonds dans les lieux.  (Cass. 3ème Civ., 31 Mai 2018 n° 17-14179)

Clause d’indexation réputée non écrite

La sanction d’une clause d’indexation créant une distorsion est qu’elle est réputée non écrite même si les effets de la distorsion sont minimes. (Cass. 3ème civ., 17 mai 2018 n°17-11635).

Local d’habitation converti en bail commercial

Compte tenu de la situation des lieux en sous-sol, imbriqués en partie, dès la conclusion du bail, « par emprise du local commercial », de l’absence de fenêtre et de la présence d’un compteur électrique commun au local commercial, le local litigieux ne pouvait qu’être réservé au logement du personnel et au rangement des skis de la clientèle, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder aux recherches prétendument omises, a souverainement retenu que ce local était indispensable à l’exploitation du fonds de commerce et en a exactement déduit que le bail était soumis au statut des baux commerciaux. (Cass. 3ème Civ., 15 février 2018 n° 16-19522).

Centre commercial

Le bailleur est tenu d’entretenir les parties communes du centre en tant qu’accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée et il est tenu d’une obligation de moyens relative au maintien d’un environnement commercial favorable. (CA VERSAILLES, 12ème ch., 2ème section, 26 avril 2018 n°17/08154).

Point de départ des intérêts moratoires du loyer du bail renouvelé

Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le prix payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix. (Cass. 3ème civ., 12 avril 2018 n°16-26514).

Statut non applicable aux constructions légères

Des constructions légères en bois, types hangars, non reliées aux réseaux électriques et téléphonique, ne remplissent pas les conditions nécessaires pour que le terrain sur lequel elles ont été édifiées bénéficie du statut des baux commerciaux. (CA PARIS 14/02/2018 n° 16/07654).

Action en requalification du bail commercial et point de départ de la prescription biennale

Le point de départ de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d’une convention en bail commercial court à compter de la date de conclusion du contrat, peu important que celui-ci ait été renouvelé par avenants successifs (Cass. 3ème civ., 14 septembre 2017 n°16-23590).

Usufruit et demande de renouvellement

La demande de renouvellement notifiée au seul usufruitier du bien loué est nulle. (Cass.3ème civ., 19 octobre 2017 n° 16-19843).

Maintien dans les lieux et faute du locataire

La faute du locataire qui se maintient dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, peut être sanctionnée par la résiliation du bail et entraîner la déchéance de son droit au paiement de cette indemnité, peu important que le locataire ait quitté les lieux pendant l’instance (Cass. 3ème civ., 5 octobre 2017 n°16-21977).

Pas d’usage exclusif de bureaux en cas de réception de clientèle

Les locaux loués à usage de « location de bureaux et de domiciliation d’entreprises, de salles de réunion de l’hôtel adjacent », qui sont donc destinés à recevoir de la clientèle, ne sont pas à usage exclusif de bureau (Cass. 3ème civ., 7 décembre 2017 n°16-14969).

Destruction de la chose louée

Doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur (Cour de Cass. 3ème civ., 8 mars 2018 n°17-11439).

Lissage du déplafonnement

En cas de lissage du déplafonnement, la Cour de cassation a rendu un avis considérant qu’il appartient aux parties, et non au juge des loyers commerciaux, d’arrêter le lissage des loyers qui sera applicable entre elles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement à la hausse du loyer instauré par ce texte. Elle rappelle que l’étalement n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas l’appliquer (Cass. Avis 9 mars 2018 n°17-70040)